Adi Yazılı Taşınmaz Satım Sözleşmesi Hakkında Bilgilendirme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıcı, ileride yapılacak olan satış sözleşmesini gerçekleştirmeyi taahhüt etmektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinde alıcı, kararlaştırılan bedeli vaat borçlusuna ödemekle, vaat borçlusu da taşınmazı devretmekle yükümlüdür.
TBK madde 237 ve TMK madde 706’da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterce düzenlenme şeklinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu bir geçerlilik koşuludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
Noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların yerine getirmiş olduğu kazandırmalar iadeye tabi olur. Uygulamada, yapılan adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Yani resmi şekilde yapılmamış sözleşme ile vaat alacaklısı vaat borçlusunu tescile zorlayamaz. Ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.
Fakat 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu kararı gereğince tapu iptal ve tescil davası açma hakkının doğduğu istisnai durumlar mevcuttur. Bunlardan biri istisnai içtihadı birleştirme kararı olup, diğeri yükleniciden adi yazılı sözleşme ile taşınmaz satın alma durumudur.
Adi Yazılı Taşınmaz Satım Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Hakkı ve Şartları
30.09.1988 Tarihli ve 1987/2 E. 1988/2 K. Sayılı içtihadı birleştirme kurulu kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanuna tabii olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarının eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır.
Bu kararla gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK m2’ye aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.
Ancak bu kararın uygulanabilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. Harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için;
- Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabii olarak yapılması
- Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması
- Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması
Şartlarının bir arada bulunması gereklidir.
Sonuç olarak; adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı, bu sözleşmenin mülküyetin devrine zorlama imkanı vermeyeceği kabul edilmektedir. Fakat bu karalın istisnaları bulunmaktadır.Yargıtay, İçtihadı Birleştime Kararı ile adi yazılı sözleşmenin tescile zorlama imkânı vereceği istisnai durumu düzenlemiştir. Hakkın kötüye kullanımını engellemeye yönelik bu uygulama ile Kat Mülkiyetine tabii bir taşınmazı devralmak üzere yapılan sözleşmeler uyarınca ödemelerini tamamlamış olanlar tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
EA Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, hukuk sektöründe yer aldığı günden beridir, Denizli ilinde Taşınmaz Hukuku özelinde uzmanlaşması, Türkiye’nin önde gelen akademisyenleriyle geliştirdiği profesyonel iş birliği ve en önemlisi tüm bu bilgi birikimini profesyonel olarak uygularken insan hak ve özgürlüklerine verdiği değer, müvekkillere titiz, sonuç odaklı, başarılı ve etkin bir hizmet sunulmasını sağlamaktadır.
EA HUKUK VE DANIŞMANLIK OFİSİ
Adına Av. Emre ALICI
No Comments