İş Yeri Kira Sözleşmeleri İçin Ertelenmiş Olan Hükümlerin Türk Borçlar Kanunu Uyarınca İncelenmesi
01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda, kira hukuku ve özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, TBK Geçici Madde 2 uyarınca kiracıların tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında TBK’nın kira sözleşmelerine dair dokuz maddesinin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl boyunca ertelenmiştir. Bu erteleme süresi, ek olarak şayet herhangi bir erteleme daha yapılmazsa 1 Temmuz 2020 tarihinde dolmaktadır. Bu minvalde, “kiracının tacir olduğu ve kiralanan yerin iş yeri olduğu kira ilişkileri” söz konusu kira sözleşmeleri için TBK’nın ilgili hükümleri, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.
Aşağıda, kiralanan yerin iş yeri olduğu kira ilişkilerinde, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bularak iş yeri kiralarında önemli değişiklikler yaratacağı düşünülen hükümler değerlendirilmiştir.
- Kira İlişkisinin Devri (TBK 323. Madde)
1 Temmuz 2020 tarihine kadar kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin kural olarak kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınabilmekteyken; 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla haklı bir sebep olmadıkça, kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacaktır. Aynı şekilde, kiracının sözleşme ilişkisini devretmesi için kiraya verenin onayının yazılı olması gerekmektedir. Devamında, devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 (iki) yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.
- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK 325. Madde)
Kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiracı kiralananı geri verdiği, yani kira ilişkisini erken feshettiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
- Olağanüstü Fesih (TBK 331. Madde)
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Aynı hüküm uyarınca, fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi ve olağanüstü fesih söz konusu olduğu durumlarda önemli sebebin belirlenmesinde takdir yetkisi mahkemeye bırakılmıştır.
- Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerine Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK 340. Madde)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
- Kiracının Güvence Vermesi (Depozito) (TBK 342. Madde)
Kira sözleşmesi ile kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence 3 (üç) aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
- Kira Artış Bedelinin Belirlenmesi (TBK 343.-344. Madde)
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. TBK 344. Madde kapsamında öngörülmüş sınırlar çerçevesinde kiracı aleyhine kira bedeli değiştirilebilecektir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK 346. Madde)
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK 354. Madde)
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Değerlendirme
Ticari nitelik taşıyan iş yeri kira sözleşmelerine dair yürürlük tarihi ertelenen hükümler, herhangi bir erteleme daha olmazsa 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır. Şüphesiz ki; iş yeri kira sözleşmeleri kapsamında kiracıların da korunan taraf olmasıyla birlikte, kiralayan tarafın tacir veya tüzel kişilik olduğu kira ilişkileri açısından esaslı değişiklikler kaçınılmaz hale gelecek ve iş yeri kira sözleşmeleri bakımından yeni bir dönem başlayacaktır.
EA HUKUK VE DANIŞMANLIK OFİSİ
Adına
Av. Emre ALICI
15.06.2020 – Denizli
Türk Borçlar Kanunu için:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
No Comments